導語

——綠城將大部分股權轉讓給融創,反映了當下房地産行業的大趨勢:資金情況不佳的房企正在成爲被兼並的對象。房地産企業是否還有兼並的價值?誰會成爲大魚?又有誰會成爲小魚被吃掉?…

 

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北部灣經濟區概況

   广西北部湾经济区自2006年3月成立以来,经过7年多的开发,经济快速增长,现代产业体系快速兴起,基础设施快速完善,亿吨大港快速崛起,大开发格局快速形成,成为广西经济发展的龙头,西部大开发的引擎,中国沿海沿边经济开发的重要亮点,中国与东盟合作的重要通道。


  

   GDP總額:2013年廣西北部灣經濟區GDP4817.43元,占廣西的33.5%。其中南甯市2013年GDP2803.54億元;北海市2013年GDP735億元;防城港市2013年GDP525.15億元;欽州市2013年GDP753.74億元。


  

   产业发展方面:一批重點項目相繼建成投産,一批東西部産業轉移項目紛紛進駐,逐步形成石化、電子信息、林漿紙一體化、冶金、新材料、輕紡、機械裝備制造、磷化、保稅物流等爲特色的産業體系。重點規劃建設14個重點産業園區,規劃總面積698平方公裏,已開發面積超高跟200平方公裏。2012年底,完成工業産值3324億元。有10個園區工業産值或貿易額超過100億元,成爲北部經濟區增長最快、發展潛力最大的經濟增長亮點。


   港口建設方面:經過7年多的發展,廣西北部灣港已建成泊位234個,萬噸級以上63個,擁有集裝箱班輪航線30多條,每周50多個班次,與世界100多個國家和地區200多個港口通航,海運物流網絡已伸向全球。2013年完成貨物吞吐量1.87億噸,其中集裝箱100.33萬TEU。


   保稅物流體系建設方面:北部灣經濟區保稅物流體系基本建成,服務華南、西南、中南,面向東南亞的北部灣供應鏈日漸成型。欽州保稅港區、憑祥綜合保稅區、南甯保稅物流中心等相繼建成並全部投入運營,北海出口加工區擴建B區也獲得國務院正式批准。一批現代物流園區已經建成。


房地産行業:便宜中顯露價值

   事实上,自2011年下半年开始陷入资金链困境的绿城已经多次出让股权。在先后出售多个项目给SOHO中国以及融创中国后,九龙仓又在2012年以51亿港元入股绿城,成为绿城中国第二大股东。


   绿城中国董事长宋卫平称,不排除两年内再次减持绿城股份,主要看未来中国房地产市场的发展。若这一表态兑现,意味着曾经盛极一时的绿城中国将完全易主,宋卫平也将逐步淡出房地产市场。


   而回顾绿城的兴衰史,则可以归咎于宋卫平及高管团队在决策上的失误。在2010年房地产遭遇严厉调控之际,储备了过多的土地和项目,杠杆率过高,导致后来不得不收缩阵线、断臂求生,并最终选择出售套现。


   但在房地产狂飙的时代,又有谁甘心错过?只能在适者生存的资本丛林中勉力支撑。相比之下,融创少帅孙宏斌的做法就激进多了。即使合作方悲观如斯,融创依然坚持着激进扩张的路线,在高负债率下进行收购。


   据估算,收购完成后,融创净负债率将上升近40个百分点,突破100%的警戒线,并可能影响到融创的现金流。


   房地产行业的低迷和悲观的前景使得A股上市地产公司估值不断下移。同样,H股上市地产公司估值也日渐低迷。


   但中银国际分析师李苗献指出:中国房屋价格确实有调整压力,但考虑到城镇化进程中城市人口仍将稳步增加,中国的城市房屋数量实际上并未明显过剩,只是过高的价格抑制了潜在购买需求。当前中国房地产价格普遍偏高,但其作为一种享受中国城镇化红利的优质资产的性质并未改变。

誰會成爲大魚?誰會被大魚吃掉?

   在过去十年,房价处于持续增长、市场规模不断扩大阶段。因此,企业只需要采用囤地、高杠杆或者逆周期操作就可以实现扩张。


   但是随着调控的不断加码,特别是房产税、不动产登记等组合拳的共同作用,造成房价未来涨幅受限。同时,市场规模被限购等行政手段或者市场需求本身所压制,房地产市场难有逆周期操作空间。


   未来而言,房地产已经过了轻松赚钱的时代,中小型、区域型房企走出去会更困难,异地扩张的拿地成本和市场风险更大;而且一二线城市的发展机会也远大于三四线城市,而进入一二线城市的门槛非常高。


   房地产企业唯有通过成本控制和品牌溢价来提高利润率;通过高速去化来提高土地周转率从而加快资产周转率;通过创新融资模式来增加企业资金效率和安全。


   海通证券房地产分析师涂力磊预计,在行业大背景下外部资金强势介入或者企业之间协议合作都将成为市场后期热点。资金实力雄厚和海外融资渠道畅通是进行主动收购的重要条件,而是否具有股权激励将决定该公司成长意愿的强弱。


   涂力磊指出,未来股中的万科、保利、招商、金地,以及H股中的恒大、碧桂园、龙湖、融创等优质大市值有望未来主动收购低估值的地产公司。


   而诸如金融街、福星股份、中航地产、阳光股份、京投银泰、天房发展、华鑫股份等A古上市公司,和首创置业、银建国际、上海证大、中华国际、佳兆业集团等H股上市公司,由于第一大股东持股比例在30%以内、估值和市值都较低,则有可能成为被收购的对象。

 ■聽聽網友的聲音

網友“紫氣東來”:

   兼并形成巨头,巨头滋生寡头,寡头带来垄断,垄断规避竞争,无竞争带来高价格。——房地产价格在未来将继续上涨!!!

網友“有一說一”:

   房价真是让买了房希望猛涨,没买房的希望猛跌,除了牟利投资的外,刚性需求的也这么想,这到底问题出在哪里

網友“流沙河”:

   中国的房地产就像一个气球,十几年被注入的泡泡远远超过了它的容积率,到如今地方政府、开发商、砖家还在拼命给气球打气,我似乎听到了气球的撕裂声,或许气球快爆了。

網友“沅肜”:

 國企背景房企必勝,雖然會有收購行爲發生,但是強龍去鬥地頭蛇的可能還是較低,不是資金和市值比拼,頂多是互相合作。 

 結語

  房地産制度改革需要在市場保持穩定的前提下進行。由于當前市場仍處在波動之中,因此短期內政策層面不會發生重大變化。


  房地産市場下行爲産業資本和資金實力雄厚的上市地産公司兼並收購其他企業打下基礎。

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